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◆清掃範囲◆

一般に、排水管の清掃範囲は、室内(専有部)台所の流し台、浴室、洗濯機パン、洗面台の各排水管と、マンションであれば共用部の、立て管、横引き管、横引き管本管、そして公桝までが範囲となります。

◆清掃方法◆

排水管清掃専用の高圧洗浄車(価格:約1000万円~)から、耐高圧仕様の特殊洗浄ホース(10メートルあたり数万円~)を各家庭内の清掃箇所まで引き込み、排水口から高圧水を噴射することにより、管内の汚れを除去洗浄していきます。

汚れ具合や詰まり具合によっては、専用のワイヤーを排水口から差込、詰まりの箇所を直接粉砕することもありますし、薬剤を使用することもあります。

イメージとしては、脳梗塞や心臓病の患者さんに対して外科医が行なうカテーテル手術に近い作業になります。

詰まりのポイントは、建物の排水管見取り図を見てある程度は予測がつきますが、実際には、指先の感覚や、逆流してくる水質の変化等によって判断していきますので熟練した高い技術力が求められる作業になります。

◆作業時の水漏れ事故◆

排水管清掃を行った際に、排水管が破裂したり、ジョイント部が破損して大規模な水漏れ事故が発生する主な原因は、未熟で、技術のない作業者が作業を行っていたか、前回、前々回の作業時に、著しく排水管の内部を傷つけていたかのどちらかのケースが考えられます。

皮肉なことですが、排水管清掃時の、排水管の破裂や、ジョイント部の破損による水漏れ事故は、排水管清掃業者にとって、真面目に作業を行えば行うほど出くわす可能性が高くなります。排水管は、各フロアの床下(階下の住人の天井部)を這うようにして設置されていますので、水漏れ事故は、当然階下の住人の天井や照明、家財一切に甚大な被害を与えることになります。補償すべき被害額も年々増加の一途をたどっています。

◆「やらずぼったくり」の系譜◆

一方で、管理費削減の要望の圧力から、排水管の作業単価は年々減少しつづけ、共用部の作業はその作業内容の難易度や作業量に関係なく一律無料、室内(専有部)作業は、1戸あたり1,500円から2,000円というケースも少なくありません。

近年では、ディスポーザーの利用の増加に伴い、共用部の排水管内に残渣物が大量に残り、これが原因で大規模な詰まりの発生を引き起こすケースも増えてきていますので、共用部排水管の清掃だけで1~2時間程度の作業が本来必要となりますが、作業難易度や作業量に関係なくタダにさせられてしまうことが多い関係上、この作業を省く業者も少なからずおります。

東京都の最低賃金は、時給888円と定められています。通常、排水管清掃では最低でも2人以上、通常は3名で作業を行いますので、1時間当たりの作業工賃は最低でも1776円以上(2名)、通常であれば2,664円(3名)以上でなければ、違法となります。

近年、利益確保を目的に、違法な低価格での外注を行う管理会社が増えています。当社は、真面目な会社ですので、作業品質を適正に保つために、適正価格以下での仕事はお断りさせていただいておりますが、残念なことに、同業者の中には、作業品質を下げて、適正価格や労働基準法違反となる作業工賃での仕事を受注しているところもあります。

それぞれの会社の事情というものもありますので、他社の批判は差し控えさせていただきますが、中には作業品質を下げるというレベルではなく、作業を行わない業者も増えてきていますし、適正な作業を行なっていないことを管理会社も知っていて黙認しているケースも多いので、居住者の方は注意が必要です。

また、技術力のない排水管業者は、水漏れ事故を起こす危険性が高いことを自ら知っていますので、まず、適正作業を行わずに「やったふり」をして作業を終了するケースがほとんどです。

◆「やらずぼったくり」業者を見抜く7つのポイント◆

①室内洗浄の際に、挨拶をしないでいきなり入ってきて作業を勝手にはじめて、水回りを汚したまま無言で帰っていく。
(基本的な社会人としてのマナーが備わっていないからこそ、平気で「やらずぼったくり」ができるのか、「やらずぼったくり」に対する罪悪感から無言になるのかは不明。)

②ブルーシートなどで床や手すりを養生をしない。
(養生作業に時間がかかることや、養生作業に1人人手を割かねばならないため、2人で作業が行なえなくなるため)。

③エントランスやエレベータ周辺に、やたらと看板が多く掲げられている。(通常は3枚程度。多く看板を設置することで「やっている感」を演出している可能性が高い。)

④排水管清掃作業を、最上階からスタートする。
(排水管清掃は、最下層から最上階へ向かうのが鉄則です。階下で詰まりが発生すると水漏れ事故につながるため、最上階からスタートさせることは、きちんと高圧水で洗浄している業者ではありえません。)

⑤室内洗浄の時間が異常に短い。
(水音だけさせて帰る業者はみなさんが想像するよりも多いです。手際よく作業を早く終わらせてくれる業者で良かったなどと思わないでください)。

⑥共用部の排水管、公桝、マンホール洗浄を行なっていない、または、時間が異常に短い。
(当社の熟練作業員が行なっても、通常1時間以上かかる作業です。30分以内は論外。1時間未満も作業を省いた「やらずぼったくり」の可能性を疑ったほうがよいでしょう。)

⑦質問に答えられない。
(洗浄ホースを排水口から何メートル挿入したか?ドラム式洗濯乾燥機の洗濯機パンの排水口に洗浄ホースが差し込めたか?浴室の排水口の排水トラップを外したか、確認してみてください。答えられない業者は、「やらずぼったくり業者」で、現在の管理会社も居住者や管理組合をただの金づるとしか見ていない可能性が高いです。

早急に、管理会社の変更を、マンション管理組合の議案に載せたほうがよいでしょう。

◆ディスポーザ-設置マンションの注意点◆

年は、ディスポーザーの利用による卵の殻や、魚の骨などの残渣物(ざんさぶつ)による排水管トラブルが急増しています(川越市HP参照)。

因は・・・

ディスポーザー設置マンションではない場合は、排水管洗浄をすれば管壁に付着した汚れは洗浄ホースによって除去できます。
しかし、ディスポーザー設置マンションの場合は、排水管洗浄のみでは、管壁の汚れは除去しても残渣物(ざんさぶつ)の除去は出来ません。
したがって、ディスポーザー設置マンションの場合は、非常に手間がかかるのですが、マンション敷地内に別途設置されている地下ピットに入り点検口より洗浄ホースを挿入しディスポーザー処理層まで汚れを引いてくる必要があります。

下ピットとは

マンションの地下には配管メンテナンス用に設けられた「地下ピット」と呼ばれる空間が広がっています。
簡単に言うと、排水管などを修理・交換するための作業スペースです。(築年数の経過したマンションの場合は、ピットが無かったり、あっても土で埋められていることがあります)
地下ピットは建物完成前の売主・施工会社による検査が行き届きにくく、管理会社による日常点検範囲の対象外となっているため、管理組合のみなさんが自主的に点検しない限り不具合の発生には、まず気づくことはありません。
そうした事情もあり、安かろう悪かろうの業者に依頼するととんでもないことが起こります。彼らは、居住者の部屋からホースを挿入するのみで地下ピット内での作業は全て排除してしまいます。実際のところ、作業している素振りの証拠写真は撮りますので、業者が変わるか、現実に大規模な排水管トラブルが発生しない限り、まず、ばれません。

地下ピット入口地下ピットへ降りる地下ピット内地下ピット内地下ピット内

くのマンションやビルは、水道局が供給する水をいったん貯水槽に受け、貯水槽から給水ポンプにより家庭の蛇口まで送るというシステムを採用しています。
心で安全な飲料水の供給のために、貯水槽は、設置者が責任を持って衛生管理をしなければならないと法律により定められており、設置者には下記の項目が義務付けられてます。

貯水槽(受水槽・高置水槽)の清掃は年に1回おこなう
貯水槽の指定検査(水質検査)は年に1回おこなう

ーメン店、中華料理店、洋食レストラン、和食レストラン、和食店、魚料理店、うどん・そば屋、喫茶店、惣菜店、弁当販売、ファーストフード、飲み処などの業務用厨房からの排水には特に多量の油脂分が含まれています。この油脂分は、冷却凝固すると排水管内に付着して排水管を詰まらせる大きな原因となります。
リース阻集器(グリストラップ)は、この排水中の油脂を浮上分離させて回収する装置です。日頃の管理状態が悪いと排水管の詰まりや害虫悪臭の発生原因にもなります。
越市では、油脂分離槽(グリース分離槽)の設置をすすめており、
下水道施設の保全のため『油脂分離槽設置基準(日排水量が30立方メートル未満)』を設け、各事業所等から排出される処理困難物質の除去に努めています。

飲食店舗ー厨房グリスフィルター清掃中飲食店舗ー厨房グリスフィルター洗浄中飲食店舗ー厨房グリスフィルター洗浄中

リスフィルターとは、レンジフードに取り付け、排煙中の油脂分を取り除くフィルターのこと。スリット状の細かいすきまが、微小な油の粒子までキャッチします。
ァンや排気ダクト内に油分が付着するのを防ぐことで、火災や排気量の低下を防ぐことができますが、定期的な清掃と交換が必要となります。

期清掃は、日常清掃を補完するための清掃という建前ですが、
今日では、マンションの資産価値の勝ち組負け組を決定づけるものと言っても過言ではないでしょう。


常清掃では、落ち葉やほこり・ゴミの掃き掃除や、ゴミ収集場所の分別・清掃などを行い、日々の美観、清潔を保つための清掃を行っています。
どちらかと言えば、汚れを落とすための清掃ではなく、汚れが付かないように清潔に保つための清掃になります。



期清掃では、日常清掃だけではまかないきれない部分を補うわけですが、基本スタンスは、汚れを落とすための清掃です。

そのため、日常清掃では用いない、ポリッシャーという機械洗浄機や、扱いの難しい業務用洗剤、水圧で汚れを除去するための高圧洗浄機などを使用して清掃を行います。

マンションエントランス部ーポリッシャー洗浄中エントランスホールーポリッシャー洗浄中エントランスーポリッシャー洗浄中共用廊下ーポリッシャー洗浄中共用廊下ーワックス塗布中

これらの取扱いには専門的な知識と熟練を要するため、ビルクリーニング技能士という国家資格の取得が推奨されています。




かし、残念ながら、資格を持たない作業員に作業を行わせている清掃会社があることもまた、事実であり、不十分な知識と技術で、マンションの価値を低下させていることも、業界全体として反省しなければならない事実です。




ンションの共用廊下やエントランスの床から、5~10センチほどのところに、なにかをぶつけたような凹みを見つけたことはありませんか?

それは、清掃会社の作業員がポリッシャーをぶつけてできた凹みである可能性が高いです。



ンションの共用廊下の手すりに、金属が擦れてできた傷がありませんか?

それは、高圧洗浄用のホースのつなぎ目のナットが擦れてできた傷かもしれません。


維持剤(ワックス)を塗布した部屋の床と壁の継ぎ目周辺に髪の毛やゴミがワックスと共に固まってはいませんか?こうなると非常に厄介です。通常の清掃では、もう汚れは落とせません。

プロの技術を持っていない素人が塗った結果、かえって部屋を汚してしまっています(YouTubeでワックスを塗布している映像を流している業者の中にも、この部屋を汚すやり方で塗布を行っている業者も少なくありません)。



本来、マンションの価値を高めるべき定期清掃ですが、逆に傷をつけて帰っていく業者が多いこともまた、事実です。


★「失敗しない清掃会社選びの5つのポイント」★

【1】清掃内容・・・信念のある清掃内容かどうか

【2】資格者の有無・・・ビルクリーニング技能士の人数の確認

【3】自社施工か否か・・・高圧水洗浄車や高圧水洗浄機、ポリッシャー、エクストラクターなど

【4】電話対応・・・十分な意思疎通ができるか

【5】ホームページの有無・・・自社管理のホームページで顧客とコミュニケーションが取れているか

※特に、電話対応がうまくできない清掃会社は、その後の対応も疑わしいことが往々にしてあります。データル総業以外の清掃会社も、ぜひご見学いただき、ご自分にあった清掃会社を選ぶことが、今後のご自身の財産を守るうえで最も重要だと思います。

※電話対応と並んで、失敗しないポイントとしては、自社ホームページのない会社、または、存在していてもホームページが何年も更新されていない清掃会社は、電話対応がうまくできない清掃会社と同様、対応に問題ありの可能性が高いので注意が必要です。

◆ブログ記事参照◆清掃会社を品質で選ぶなら、清掃の国家資格・ビルクリーニング技能士をお持ちですか?と尋ねましょう。

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カーペットーポリッシャー&エクストラクターにて洗浄中

健康と環境に配慮した専用洗剤とポリッシャー、エクストラクター等により洗浄します。

外壁・ガラス清掃(高所清掃)近年では、様々なデザインのビル・マンションなどが増加してます。
様々な建築物に対応するため、経験豊富なスタッフが現場に合った清掃方法で安全かつ丁寧に外壁、窓ガラスの清掃作業をおこないます。

【日常清掃】
常備清掃要員が環境の美化を保つよう心がけ、共用部分(玄関・廊下・お手洗い・外回り)は毎日見廻り清掃を強固し、室内は執務時間内でも皆様の邪魔にならないよう机上、電話機、灰皿、ゴミ箱の清掃をおこないます。

設置されたポンプ等を定期的に検査します。電圧の測定・エラー表示の確認・各種部品のチェック及び報告をおこないます。

樹木管理除草や樹木の伐採・剪定の管理をおこないます。

経験豊富なスタッフが駆除作業をおこないます。作業前に害虫の種類・発生状況の調査をおこないます。駆除作業後に生息調査をおこない発生ゼロを目指します。

トイレ天井に漏水 天井を開口。上階の浴室排水管(塩ビ管)の接続箇所から漏水 塩ビ管接続箇所の接着剤の劣化に依る漏水と判明

緊急出動やご依頼により水漏れの原因を確定します。調査報告書(写真等)に基づき、事後の処理(工事・修繕)に役立ちます。

管の内部や建物の内部の調査を器材にて確定します。破損場所も少なく修復期間の短縮になります。

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